Πότε η πώληση ακινήτου θεωρείται εμπορία και φορολογείται? (Α’ ΜΕΡΟΣ)
του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία του Διονύση Σαμόλη και της Νίκης Χατζοπούλου*
Ένα ζήτημα που έχει έρθει στην επιφάνεια ξανά – ιδίως λόγω της μεγάλης κινητικότητας στην αγορά ακινήτων – είναι αυτό της φορολόγησης της υπεραξίας που προκύπτει κατά την πώληση ενός ακινήτου ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα, στις περιπτώσεις όπου υπάρχει καταστρατήγηση του νόμου. Πρόσφατα εκδόθηκε μία εγκύκλιος που επιχειρεί να διευκρινίσει το εφαρμοστέο νομοθετικό πλαίσιο.
Με την 2031/2023 εγκύκλιο δίνονται διευκρινίσεις σε ζητήματα που αφορούν στην απόκτηση φορολογητέου εισοδήματος από αγοραπωλησία ακινήτων. Η εγκύκλιος αφορά στα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν μεμονωμένες πράξεις ή και συστηματική διενέργεια πράξεων με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Οι πράξεις αυτές, εφόσον κριθεί ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις, φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Η εγκύκλιος εκδόθηκε σε απάντηση πολλών ερωτημάτων προς την διοίκηση και αφορά την πώληση από ιδιώτη περιουσιακών στοιχείων, ακινήτων, αυτοκινήτων, κοσμημάτων, τιμαλφών, συλλογών, πινάκων ζωγραφικής και λοιπών περιουσιακών στοιχείων.
Στο παρόν κείμενο εμείς θα περιοριστούμε στη μεταβίβαση ακινήτων, αναλύοντας τις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές με ακίνητα υποκύπτουν επιχειρηματική δραστηριότητα.
Νομοθεσία
Η ισχύουσα νομοθεσία είναι τα άρθρα 21 και 42 του ΚΦΕ όπως αυτός τροποποιήθηκε με την περ. γ’ της παρ. 3 του άρθρου 115 του ν. 4549/2018 και ισχύει από 1.1.2019 και τέλος με την πρόσφατη τροποποίηση με το άρθρο 29 του ν. 5024/2023 και την εγκύκλιο 2031/2023. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι ο φόρος της υπεραξίας από την πώληση ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι την 31.12.2024.
Με βάση την οικεία διάταξη ορίζεται ότι: «Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. (…) Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη. Δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών».
Με βάση τον νόμο, λοιπόν, «Επιχειρηματική συναλλαγή» μπορεί να θεωρηθεί ακόμη και μία μεμονωμένη πράξη, που έχει ως σκοπό το κέρδος ακόμη και αν είναι μεμονωμένη. Ως κέρδος νοείται η διαφορά μεταξύ αγοράς και πώλησης του ακινήτου (υπεραξία).
Παράδειγμα:
Φυσικό πρόσωπο αγοράζει ακίνητο και σε σύντομο χρονικό διάστημα το μεταπωλεί και από την πράξη αυτή προκύπτει όφελος.
Κλασσικές περιπτώσεις καταστρατήγησης είναι η μεταβίβαση ακινήτου από εταιρεία σε φυσικό πρόσωπο και εν συνεχεία η πώληση από το φυσικό πρόσωπο με σκοπό την επίτευξη κέρδους.
Με βάση και την ως άνω εγκύκλιο, διευκρινίστηκε ότι δεν θεωρείται ότι υπάρχει ο σκοπός της επίτευξης κέρδους σε περίπτωση πώλησης ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν για τον σκοπό της αξιοποίησης κεφαλαίου (π.χ. εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση επαγγελματικής στέγης κλπ) και η πώληση οφείλεται σε άλλους λόγους τους οποίους ο πωλητής μπορεί να προβάλει και να αποδείξει. Τέτοιοι λόγοι είναι ο χρόνος διακράτησης, το εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα το οποίο προκύπτει.
Επίσης, λόγοι που μπορεί να οδήγησαν σε πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου να οφείλονται σε καλύτερη αξιοποίηση του κεφαλαίου, π.χ. πώληση ενός διαμερίσματος και αγορά νέου που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του φυσικού προσώπου. Ακόμη, λόγοι υγείας, σπουδών και κάλυψη των αναγκών του φυσικού προσώπου το οποίο προβαίνει στην πώληση του ακινήτου και όλα αυτά μπορούν να τεκμηριωθούν κατά τον φορολογικό έλεγχο.
Ως «συστηματική διενέργεια πράξεων» θεωρείται η πραγματοποίηση τριών (3) ομοειδών συναλλαγών (πωλήσεων) εντός δύο (2) ετών σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν σε ακίνητα.
Στην επόμενη δημοσίευση (Β’ Μέρος της παρούσας μελέτης) θα αναλύσουμε πώς ερμηνεύεται και εφαρμόζεται αυτός ο κανόνας.
Δείτε το άρθρο και στo Capital.gr
* Ο Γιώργος Δαλιάνης είναι Διευθύνων Σύμβουλος της ARTION AE & Ιδρυτής του Ομίλου ARTION, Οικονομολόγος-Φοροτεχνικός.
O Διονύσης Σαμόλης είναι είναι Partner της ARTION AE.
O Η Νίκη Χατζοπούλου είναι δικηγόρος Παρ’Αρείω Πάγω LL.M. & Διαμεσολαβήτρια, συνεργάτης της ARTION AE.
Το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στην ARTION A.E (Πουρνάρα 9, Μαρούσι /210 6009062 / www.artion.gr)
