Πουρνάρα 9, 15124, Μαρούσι Δευτέρα-Παρασκευή 08.00-20.00

  • [email protected]
  • +30 210 6009062
ARTION
  • GR
  • EN
  • Εταιρεία
    • Το όραμα μας
    • Οι αξίες μας
    • Η ιστορία μας
    • Οι άνθρωποί μας
    • Καριέρα
    • Οικονομικά Στοιχεία
    • Αllinial global δίκτυο
  • Υπηρεσίες
    • Λογιστικές Υπηρεσίες
    • Φοροτεχνικές Υπηρεσίες
    • Συμβουλευτικές Υπηρεσίες
    • Φορολογικοί Έλεγχοι
    • Οικονομικές Υπηρεσίες
    • Έκδοση Μισθοδοσίας
    • Σεμινάρια
    • Ειδικές Λύσεις
      • Ξενοδοχεία
      • Βιοτεχνίες / Βιομηχανίες
      • Εκπαιδευτήρια
      • Κατασκευαστικές / Τεχνικές
  • Ενημέρωση
    • Αρθρογραφία
    • Φοροαπόψεις
    • Φοροεκτιμήσεις
    • Δελτία τύπου
    • Φορολογικοί Οδηγοί
    • Σεμινάρια
    • Διαρκής-Επίκαιρη Ενημέρωση
  • Πελατολόγιο
  • Επικοινωνία
ARTION
  • GR
  • EN
  • Εταιρεία
    • Το όραμα μας
    • Οι αξίες μας
    • Η ιστορία μας
    • Οι άνθρωποί μας
    • Καριέρα
    • Οικονομικά Στοιχεία
    • Αllinial global δίκτυο
  • Υπηρεσίες
    • Λογιστικές Υπηρεσίες
    • Φοροτεχνικές Υπηρεσίες
    • Συμβουλευτικές Υπηρεσίες
    • Φορολογικοί Έλεγχοι
    • Οικονομικές Υπηρεσίες
    • Έκδοση Μισθοδοσίας
    • Σεμινάρια
    • Ειδικές Λύσεις
      • Ξενοδοχεία
      • Βιοτεχνίες / Βιομηχανίες
      • Εκπαιδευτήρια
      • Κατασκευαστικές / Τεχνικές
  • Ενημέρωση
    • Αρθρογραφία
    • Φοροαπόψεις
    • Φοροεκτιμήσεις
    • Δελτία τύπου
    • Φορολογικοί Οδηγοί
    • Σεμινάρια
    • Διαρκής-Επίκαιρη Ενημέρωση
  • Πελατολόγιο
  • Επικοινωνία
05
Οκτώβριος
2016

Επιπτώσεις από την ανακριβή αξία πώλησης ακινήτου

Κατηγορία Αρθρογραφία
image_pdfimage_print

Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία του Φίλιππου Ζήρα (δικηγόρος της Artion A.E.)

Τις τελευταίες ημέρες, επανήλθαν στη δημοσιότητα οι έλεγχοι που διενεργούνται από τις ελεγκτικές υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών, σχετικά με την ανέγερση και πώληση-μεταβίβαση οικοδομών από ιδιώτες. Αυτοί οι έλεγχοι ξεκίνησαν τον Μάιο του 2012 και σήμερα έχουν εμπλουτιστεί από το παράλληλο άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών, των υπό έλεγχο φορολογούμενων. Ο εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων σήμερα είναι ευκολότερος μέσω της έρευνας της κίνησης των τραπεζικών λογαριασμών και του εργαλείου (ειδικού λογισμικού) που διαθέτει το Υπουργείο Οικονομικών το οποίο σύμφωνα με πληροφορίες μπορεί να πραγματοποιήσει διασταυρώσεις από το 2002 και εντεύθεν. Τα δημοσιεύματα αυτά, δείχνουν την πρόθεση του Ελληνικού Δημοσίου για μαζικό έλεγχο (μέσω ανοίγματος τραπεζικών λογαριασμών) όλων των συναλλαγών των οικοδομικών επιχειρήσεων αλλά και φυσικών προσώπων τα οποία απέκτησαν μέσω αντιπαροχής μαζικά ακίνητα τα οποία μεταβίβασαν στη συνέχεια, ούτως ώστε να εντοπίσει το πραγματικό τίμημα πώλησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών και στην συνέχεια να καταλογίσει φόρους και πρόστιμα που θα προκύψουν από τα μη δηλωθέντα εισοδήματα.

Εμείς , στο παρόν κείμενο θα σταθούμε στην περίπτωση ελέγχου των οικοδομικών επιχειρήσεων. Για το θέμα των ιδιωτών έχουμε αρθρογραφήσει στο παρελθόν και πήραμε θέση με αναλυτικό φορολογικό οδηγό. Θα προσπαθήσουμε, παραθέτοντας ένα παραστατικό παράδειγμα, να ερμηνεύσουμε τις σχετικές φορολογικές διατάξεις.

Έστω, η ομόρρυθμη οικοδομική εταιρεία «ΑΝΕΓΕΡΣΗ Ο.Ε.» ανέγειρε και πώλησε ακίνητο στην αντικειμενική του αξία την 15/12/2004, αντί του ποσού 300.000,00 ευρώ και το έσοδο καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα στα τηρούμενα βιβλία Β κατηγορίας (εσόδων – εξόδων). Τα έσοδα και τα κέρδη που προέκυψαν συμπεριελήφθησαν στην δήλωση φόρου εισοδήματος η οποία υποβλήθηκε το έτος 2005. Η εταιρεία στη συνέχεια ελέγχθηκε με τακτικό έλεγχο το έτος 2009 και τα βιβλία κρίθηκαν ακριβή και περαίωσε οριστικά τις φορολογικές της υποχρεώσεις.

Από έλεγχο των τραπεζικών λογαριασμών της ανωτέρω εταιρείας προέκυψε ότι το πραγματικό τίμημα πώλησης ανήλθε στο ποσό των 400.000,00 ευρώ και ως εκ τούτου προκύπτει διαφορά δηλωθέντος τιμήματος 100.000,00 ευρώ. Κατόπιν τούτου το Υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε το 2016 εντολή ελέγχου και επί της διαφοράς θα επιβάλει πρόσθετους φόρους, προσαυξήσεις και πρόστιμα:

Στον ιδιώτη αγοραστή του ακινήτου.

Το φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 100.000,00 Χ 11% = 11.000,00 ευρώ πλέον των νόμιμων προσαυξήσεων και επιπλέον ο ιδιώτης θα κληθεί να αποδείξει την ύπαρξη διαθεσίμων κεφαλαίων (πόθεν έσχες) για το έτος αγοράς 2004 σε περίπτωση που τα εισοδήματά του δεν δικαιολογούν τη διαφορά. Η παραγραφή σε υποθέσεις παραβάσεων κεφαλαίου είναι δεκαπενταετής.

Από την ομόρρυθμη εταιρεία «ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΟΕ» θα αναζητήσει.

Φ.Π.Α.

Κατά την χρήση 2004 οι μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν εκτός πεδίου ΦΠΑ, ως εκ τούτου δεν μπορεί να αναζητηθεί φόρος.

Χαρτόσημο κλπ τέλη.

Στη μεταβίβαση ακινήτων δεν επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου.

Φορολογία εισοδήματος.

Κατά την χρήση 2004, τα κέρδη των ομόρρυθμων οικοδομικών επιχειρήσεων εξευρίσκονται με τεκμαρτό τρόπο, σύμφωνα με το άρθρο 34 του ν. 2238/94. Ο συντελεστής καθαρού κέρδους που ίσχυε ήταν 15%. Ο συντελεστής λόγω ανακριβούς δήλωσης θα προσαυξηθεί κατά 100% και τα καθαρά κέρδη θα ανέλθουν στις 30.000,00 ευρώ.

Ακαθάριστα έσοδα 100.000,00 Χ (15% + 15% =) 30% = 30.000,00 ευρώ.

Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος για τις ομόρρυθμες εταιρείες το 2004 ήταν 25% ήτοι φόρος 30.000,00 Χ 25% = 7.500,00 ευρώ, πλέον προσαυξήσεις (120%) 9.000 ευρώ σύνολο προς καταβολή 16.500,00 ευρώ.

Πρόστιμο Κώδικα Βιβλίων και Στοιχείων (Κ.Β.Σ.): Σύμφωνα με τον Κ.Β.Σ., σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης με ανακριβή αξία πώλησης, επιβάλλεται πρόστιμο (Αριθ. Πρωτοκόλλου Υπουργείου Οικονομικών 1016753/2006). Το πρόστιμο επιβάλλεται διότι από το εκδοθέν φορολογικό στοιχείο (θεωρείται το καταρτισθέν συμβόλαιο), προκύπτει η ανακριβής έκδοσή του. Η παράβαση σύμφωνα με την παράγραφο 10 του άρθρου 5 του ν.2523/97, θεωρείται αυτοτελής και επιβάλλεται πρόστιμο ισόποσο της αποκρυβείσας αξίας, ποσό 100.000,00 ευρώ.

Τα δημοσιεύματα αυτά έγιναν η αφορμή να γίνουμε δέκτες πολλών ερωτημάτων, σχετικά με τον τρόπο εξόφλησης αλλά κυρίως, αν και από πότε ισχύει η παραγραφή των φορολογικών υποθέσεων. Για το συγκεκριμένο παράδειγμα πιστεύουμε ότι η χρήση 2004 (για την εταιρεία), σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις και τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣΤΕ έχει παραγραφεί. Ο εντοπισμός της διαφοράς του τιμήματος μέσω ανοίγματος του τραπεζικού λογαριασμού δεν μπορεί να θεωρηθεί νέο στοιχείο και να διαταχθεί επανέλεγχος, διότι κατά την διάρκεια του τακτικού ελέγχου όλα τα στοιχεία, μεταξύ αυτών και οι τραπεζικοί λογαριασμοί ήταν στην διάθεση του ελέγχου. Φυσικά, η κάθε υπόθεση είναι ξεχωριστή, εμείς με το συγκεκριμένο παράδειγμα και κατά την συγκεκριμένη χρονική περίοδο (χρήση 2004) αναδείξαμε το θέμα.

Τελειώνοντας, θα θέλαμε να εκφράσουμε τους προβληματισμούς μας, όσον αφορά την ευθύνη των τραπεζών, που όλα αυτά τα χρόνια της υπερτροφοδότησης της Ελληνικής οικονομίας, και της μεγάλης ρευστότητας του τραπεζικού συστήματος χορηγούσαν δάνεια για αγορά ακινήτων βαπτίζοντας το υπερβάλλον τίμημα ως «αναβάθμιση κλπ», οδηγώντας την αγορά σε στρέβλωση συμβάλλοντας στην αποφυγή καταβολής φόρων.



ΑΡΧΕΙΟ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΕΩΝ

ΠΡΟΣΦΑΤΑ ΑΡΘΡΑ

Θεώρηση συμφωνητικού από Εφορία και έννομες συνέπειες ως προς το κύρος της συναλλαγής
30 Νοεμβρίου 2023
Φοροαπόψεις – 23/11/2023
23 Νοεμβρίου 2023
ΣΕΜΙΝΑΡΙΟ ΤΗΣ ARTION ΜΕ ΘΕΜΑ “ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΧΑΡΤΟΣΗΜΟΥ”
23 Νοεμβρίου 2023
ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ
  • Λογιστικές Υπηρεσίες
  • Φοροτεχνικές Υπηρεσίες
  • Συμβουλευτικές Υπηρεσίες
  • Φορολογικοί Έλεγχοι
  • Οικονομικές Υπηρεσίες
  • Έκδοση Μισθοδοσίας
  • Σεμινάρια
  • Ειδικές Λύσεις

ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΗΣTΕ ΜΑΖΙ ΜΑΣ

Ένας συνεργάτης μας είναι πάντα
διαθέσιμος να σε εξυπηρετήσει

+30 210 6009062

Κατεβάστε
την εταιρική
παρουσίαση
σε PDF


Κατεβάστε

Με αξιοπιστία, διαφάνεια, γνώση και εγκυρότητα, σας δίνουμε λύσεις

Μάθετε πως

ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑΣ

Πουρνάρα 9, 15124 Μαρούσι

+30 210 6009062

+30 210 6395971

[email protected]

Allinial global member

MENU

  • Αρθρογραφία
  • Εταιρεία
  • Πελατολόγιο
  • Επικοινωνία
  • Καριέρα
  • Οικονομικά Στοιχεία

ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ

  • Λογιστικές Υπηρεσίες
  • Φοροτεχνικές Υπηρεσίες
  • Συμβουλευτικές Υπηρεσίες
  • Φορολογικοί Έλεγχοι
  • Οικονομικές Υπηρεσίες
  • Έκδοση Μισθοδοσίας
  • Σεμινάρια
  • Ειδικές Λύσεις

ΕΓΓΡΑΦΕΙΤΕ ΣΤΟ NEWSLETTER

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

ARTION S.A. is a company of the ARTION GROUP
Copyright © 2021 Artion | Design by Relay | Developed by Afternet | Supported By Digital Marketing Agency Wizard

Πολιτική Απορρήτου - Όροι Χρήσης - Πολιτική Ποιότητας

espa EΤΠΑ