Η παράταση αυτοπαράδοσης ακινήτων ανάσα στους κατασκευαστές
Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία της Μαρίας Πουρνιά (partner Artion A.E.)
Παράταση αυτοπαράδοσης ακινήτων
Η ψήφιση του νόμου 4316/24-12-2014, επέφερε σειρά φορολογικών αλλαγών και έδωσε ανάσα στην αγορά ακινήτων. Ο φόρος υπεραξίας των ακινήτων 15% παγώνει από 1/1/2015 μέχρι 31/12/2016.
Καταργείται το τεκμήριο της αυτοπαράδοσης ακινήτων.
Οι κατασκευαστές δεν υποχρεούται να δικαιολογήσουν τη δαπάνη απόκτησης (πόθεν έσχες) του ακινήτου, όταν αυτό περιέρχεται στην ιδιοκτησία τους μετά την αυτοπαράδοση.
Τροποποιείται η παράγραφος 1 του άρθρου 6 του Ν.2859/2000.
Μετά τη τροποποίησή της η διάταξη προβλέπει:
«1.Παράδοση ακινήτων είναι η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου, που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 (ΦΕΚ 245 Α΄) που κυρώθηκε με το ν. 1587/1950 (ΦΕΚ 294 Α΄), εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.
Για την εφαρμογή του παρόντος νόμου θεωρούνται:
α) ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο,
β) ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα, από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση».
Στο παρόν κείμενο θα επικεντρωθούμε στις διατάξεις του άρθρου 6 του Ν.2859/2000 (Κώδικα ΦΠΑ). Η αρχική διάταξη προέβλεπε, ότι μετά την παρέλευση πέντε ετών (5) από την έκδοση της οικοδομικής αδείας ανέγερσης ενός ακινήτου, ο κατασκευαστής όφειλε να κάνει τη διαδικασία αυτοπαράδοσης και να καταβάλει τον αναλογούντα ΦΠΑ.
Η διάταξη αυτή τροποποιήθηκε με το άρθρο 27 του ν.3943/2011 ως έξης: «θεωρείται πλέον ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση στα ακίνητα (στις παραδόσεις των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ) κατά τον χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την αποπεράτωση της οικοδομής, αντί πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, όπως ίσχυε. Μετά την τροποποίηση αυτή, το ακίνητο θεωρείται νεόδμητο μέχρι την συμπλήρωση τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής. Η οικοδομή θεωρείται αποπερατωμένη κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ». Η διάταξη αυτή λόγω της οικονομικής κρίσης διαρκώς αναστέλλονταν, με την επιμήκυνση του χρόνου της υποχρεωτικής αυτοπαράδοσης.
Η λύση δόθηκε από τον ν.4316/2014, όπου η αυτοπαράδοση αποσυνδέθηκε από το χρονικό όριο της αποπεράτωσης του ακινήτου και γίνεται υποχρεωτικά, όταν το ακίνητο χρησιμοποιηθεί για οποιαδήποτε λόγο ,όπως μίσθωση, ιδιόχρηση, ιδιοκατοίκηση ή άλλη χρήση. Προς κατανόηση των ανωτέρω διατάξεων θα παραθέσουμε τα ακόλουθα παραδείγματα.
Αυτοπαράδοση για διάθεση νεόδμητο ακινήτου, σε μη υπαγόμενη σε ΦΠΑ δραστηριότητα (μίσθωση χωρίς ΦΠΑ, ιδιοχρησιμοποίηση για μη υπαγόμενη σε ΦΠΑ ή ιδιοκατοίκηση ).
Όταν κατασκευαστής ακινήτου που υπάγεται για το συγκεκριμένο ακίνητο σε ΦΠΑ, αποφασίσει να το διαθέσει ως κατοικία, με μίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ή με δωρεάν παραχώρηση σε παιδιά ή γονείς, τότε λαμβάνει χώρα αυτοπαράδοση και υποβάλλεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ άνευ καταβολής του αντιστοίχου φόρου, γνωστοποίηση στην αρμόδια φορολογική αρχή για την ενημέρωση της αυτοπαράδοσης στην περιοδική ΦΠΑ και υποβολή μέσω TAXISnet της περιοδικής δήλωσης ΦΠΑ της αντίστοιχης φορολογικής περιόδου.
Αυτοπαράδοση, για διάθεση νεόδμητο ακινήτου σε υπαγόμενη σε ΦΠΑ δραστηριότητα.
Στις περιπτώσεις που ο κατασκευαστής α) ιδιοχρησιμοποιήσει το νεόδμητο ακίνητο για φορολογητέα σε ΦΠΑ δραστηριότητα, όπως π.χ. είναι η ίδρυση καταστήματος εμπορίας ειδών διατροφής, β) το μισθώσει σε άλλο επαγγελματία και στη μίσθωση επιβληθεί ο αναλογούν ΦΠΑ (σήμερα 23%). Στις προαναφερθείσες περιπτώσεις η χρησιμοποίηση του παγίου (αυτοπαραδομένου ακινήτου) γίνεται για φορολογητέα δραστηριότητα της επιχείρησης, σε αυτή τη περίπτωση δεν υπάρχει υποχρέωση καταβολής του ΦΠΑ.
Στα βιβλία της επιχείρησης και στην περιοδική δήλωση θα γίνουν εγγραφές πράξη λήπτη (χρεοπίστωση ΦΠΑ).
Παράλληλα, υπάρχει υποχρέωση γνωστοποίησης στην αρμόδια ΔΟΥ του γεγονότος χρησιμοποίησης του συγκεκριμένου ακινήτου ως παγίου, σε φορολογητέα δραστηριότητα. Η γνωστοποίηση αυτή, υποβάλλεται μαζί με την περιοδική δήλωση ΦΠΑ της φορολογικής περιόδου, κατά την οποία άρχισε η χρησιμοποίηση του ακινήτου. Όπως είναι φυσικό, σε αυτή την περίπτωση έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 33 του Κώδικα ΦΠΑ, για την παρακολούθηση του παγίου επί πενταετία και το διακανονισμό του ΦΠΑ σε περίπτωση που το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για φορολογητέα δραστηριότητα. Συγκεκριμένα, ο κατασκευαστής του προηγουμένου παραδείγματος, που ιδιοχρησιμοποιεί το ακίνητο ως κατάστημα εμπορίας ειδών διατροφής, αποφασίσει μετά από δύο (2) έτη να πουλήσει το ακίνητο, η μεταβίβαση αυτή θα υποβληθεί σε φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), καθώς δεν πρόκειται για νεόδμητο ακίνητο και παράλληλα ο κατασκευαστής υποχρεούται, να διακανονίσει το Φ.Π.Α. των εναπομεινάντων τριών πέμπτων (3/5), που έχει εκπέσει. Η ίδια ακριβώς διαδικασία, για το διακανονισμό του ΦΠΑ θα ακολουθηθεί και στο δεύτερο παράδειγμα.
