Διόρθωση συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου ως προς το τίμημα

Του Γιώργου Δαλιάνη

Είναι σύνηθες και δεν υπάρχουν οικονομικές συνέπειες να γίνεται διόρθωση συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου με επαχθή ή μη αίτια.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 και παρ. 1 του άρθρου 5 του Ν. 1521/1950, σε κάθε, με επαχθή αιτία, μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματος δικαιώματος επί ακινήτου, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών και υπόχρεος για την καταβολή είναι ο αγοραστής.

Χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου, πριν την υπογραφή του οποίου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλλουν κοινή δήλωση Φ.Μ.Α. στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και να καταβάλλουν εξ’ ολοκλήρου τον αναλογούντα φόρο (άρθρο 7 και 8 του 1521/1950)

Επίσης, με την διάταξη της παρ. 7 του άρθρου 1 του ανωτέρω νόμου, ορίζεται ότι η επανάληψη συμβολαίου μεταξύ των αυτών προσώπων ή των ειδικών ή καθολικών  διαδόχων τους για το ίδιο ακίνητο, για οποιοδήποτε λόγο, καθώς και η διόρθωση συμβολαίου, εφόσον δεν αναφέρονται στο όνομα του αγοραστή και πωλητή, στο τίμημα, στην έκταση, στην θέση και στην περιγραφή του ακινήτου δεν δημιουργεί υποχρέωση καταβολής φόρου.

Αν με μεταγενέστερο συμβόλαιο, τροποποιείται το τίμημα ή η έκταση του ακινήτου που αγοράστηκε και είναι μεγαλύτερα από αυτά που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο , φόρος οφείλεται μόνο για το επιπλέον τίμημα ή για την αξία της επιπλέον έκτασης του ακινήτου. Ως χρόνος φορολογίας στην περίπτωση αυτή θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου.

Για να γίνει διόρθωση συμβολαίου πρέπει να συνταχθεί και να προσκομισθεί στον συμβολαιογράφο επικυρωμένο αντίγραφο κοινής δήλωσης (αγοραστή και πωλητή) φόρου μεταβίβασης ακινήτου, η δε παραλαβή της από την αρμόδια φορολογική Αρχή είναι υποχρεωτική. Δεδομένου ότι η διορθωτική πράξη συμβολαίου, με την οποία διορθώνονται στοιχεία της αρχικής σύμβασης, είναι συμβολαιογραφική πράξη που αφορά ακίνητο, τυγχάνει μεταγραπτέα κατά νόμον.

Το Υπουργείο εξέδωσε την διοικητική Δ13Β 1065690Ε/ 16-4-2013 και δέχεται ξεκάθαρα ότι ο χρόνος φορολόγησης είναι ο χρόνος σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται πρόσθετος φόρος ανακρίβειας ή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Φ.Μ.Α. στον αγοραστή.

Η ανωτέρω απόφαση παραπέμπει και στην ΠΟΛ. 1007/18-1-1989, στην οποία περιλαμβάνονται και αναλυτικά παραδείγματα.

Περαιτέρω, γίνεται δεκτό και σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2523/97, δεν στοιχειοθετείται ποινικό αδίκημα φοροδιαφυγής στην περίπτωση αυτή. Εδώ θα πρέπει να γίνει ξεκάθαρο ότι για να γίνει επανάληψη συμβολαίου πρέπει να συναινούν αμφότεροι, αγοραστής και πωλητής. Δεν γίνεται επανάληψη συμβολαίου από τον έναν εκ των δύο συμβαλλομένων.

Τελειώνοντας, θα θέλαμε να προσθέσουμε δύο παραδείγματα διόρθωσης συμβολαίου.

Α) την 10-2-2006 αγοράστηκε διαμέρισμα 120 τετρ. μέτρων  και στο συμβόλαιο αναγράφηκε ως τιμή πώλησης η αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ. Την 5/1/2015 έγινε διόρθωση στο τίμημα και στο νέο συμβόλαιο αναγράφεται η πραγματική τιμή που ανέρχεται στο ποσό των 300.000 ευρώ.

Στη διαφορά των 100.000 ευρώ θα επιβληθεί Φ.Μ.Α με συντελεστή 3% που ισχύει σήμερα, χωρίς προσαυξήσεις. Επειδή υπάρχει αναστολή του φόρου υπεραξίας από 1/1/2015 δεν θα επιβληθεί φόρος υπεραξίας.

Ο αγοραστής και πωλητής θα κάνουν συμπληρωματική δήλωση φόρου εισοδήματος για την χρήση 2006 (οικ. Έτος 2007) και ο αγοραστής θα πρέπει να ελεγχθεί για    το πόθεν έσχες, αν δεν είναι πρώτη κατοικία.

Β) την 15-9-2009 αγοράστηκε διαμέρισμα 110 τετρ. μέτρων  και στο συμβόλαιο αναγράφηκε ως τιμή πώλησης η αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ. Κατά την αγορά καταβλήθηκε ΦΠΑ.

Την 2-1-2015 έγινε διόρθωση στο τίμημα και στο νέο συμβόλαιο αναγράφηκε η πραγματική τιμή που ανέρχεται στο ποσό των 280.000 ευρώ. Στη διαφορά των 30.000 ευρώ θα επιβληθεί Φ.Π.Α 23% που ισχύει σήμερα χωρίς προσαυξήσεις  (ΠΟΛ. 1095/20-7-2009). Ο αγοραστής θα υποβάλλει συμπληρωματική δήλωση φόρου εισοδήματος για την χρήση 2009 (οικ. Έτος 2010) και στην περίπτωση αυτή θα ελεγχθεί για το πόθεν έσχες. Ο πωλητής επειδή είναι ατομική επιχείρηση ή εταιρεία υπ’ οποιαδήποτε μορφή θα πρέπει να υποβάλλει συμπληρωματική δήλωση, έντυπα Ε3 και λοιπά και θα κληθεί να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο με τις προσαυξήσεις που αναλογούν, γιατί αφορά αποκρυβέν  εισόδημα της χρήσης που συντάχθηκε το αρχικό συμβόλαιο.

Επειδή το τελευταίο χρονικό διάστημα εντείνονται οι έλεγχοι (άνοιγμα λογαριασμών)  που εντοπίζουν περιπτώσεις μεταβιβάσεων με μικρότερο τίμημα, θα γίνουν πολλά διορθωτικά συμβόλαια, όμως χρειάζεται προσοχή  και η οποιαδήποτε διορθωτική πράξη για να έχει έννομα αποτελέσματα πρέπει να συνταχθεί πριν την έναρξη φορολογικού ελέγχου.